今天上午，普陀区的两幅土地成功出让，其中接待寺南面地块被普陀城投以楼面价约元/平方米的价格竞得，东海府北面地块被恒尊置业以楼面价约元/平方米的价格竞得。不出意料，两幅土地基本没有多少溢价，前者更是被普陀城投公司拿下，用一个朋友的话说，就是政府卖政府买。值得欣慰的是终于又有舟山本土的民营开发商拿到土地了，上一次舟山本土开发商拿地可能还要追溯到现在风雨飘摇的中昌。
相比本月临城新拍土地的火热表现，今天这两幅地的交易过程跟整个老城区一样沉闷。我原本以为这是一些本土小开发商的一次机会，但他们远比我想象的更要谨慎。相对于舟山的房地产开发行业越来越难原因是在市场，一二线城市的难点是在限价政策。高价拿的地，但没法高价卖。上月底在滨江集团举行的业绩说明会上，当被问到近期在杭新获项目的利润表现时，公司掌门人戚金兴自揭困境：努力做到1%—2%的净利润水平。
即便像滨江这样在业界无论融资能力，还是管理水平都不算差的开发商，都只能把利润做到1%—2%，那为什么还有那么多的开发商还在继续拍地，继续在这个行业淘金呢？
我觉得主要还是有以下几个原因：
一、猪队友坑人
这个猪队友就是房地产开发公司负责拿地的投拓部，我在房地产开发商工作时就一直觉得这个部门很诡异。那些人平时高高在上坐在集团或区域总部，大部分人从来没有从事过一线的营销工作，从来都没有下过项目。每次拍地前到现场转一圈，然后让项目公司的策划配合写一份可行性报告，就可以预测出一幅土地的开发成本和开发后的销售情况？
关键是他们的奖罚考核制度居然是以能不能拿到土地为考核标准，这完全是不合理的。对他们的考核应该是拿“对”土地，而不是拿“到”土地。那些猪队友为了拿“到”土地，对市场盲目乐观，在销售预测上故意夸大数字。最终土地拿下来后，营销部门一筹莫展时，他们却拿到奖金。
在舟山，我也见过好多被投拓部挖坑的项目。我之前看普陀某项目的可行性报告，投拓部门对地下停车位的售价预估是25万元/个。我跟营销负责人玩笑说应该对当初拿地的负责人追责，营销负责人表示人家早就拿着奖金离职了，我们做销售的自己想办法怎么擦屁股吧。
二、我拿现在赌明天
虽然现在的房地产市场是很难做，成本越来越高，利润越来越低，但是这些开发商看好行业的后市，觉得：我们难过，同行也难过，等我们把同行熬死了，后面的市场就是我们的了。而且公司总是要规模越做越大的，这样资本市场才肯把钱借给你。
那现在要怎么活呢？至少公司不能关门吧。公司不想关门，就要保证手里一直有项目在做。要是没项目，公司员工早晚要跑光，员工跑光了公司不想关门都不行。所以，一部分开发商在明知没有利润的情况下继续拍地，哪怕稍微亏一点也做，就当用来养人了。
当然，大部分还是侥幸心理。万一呢？虽然这块地现在看上去不灵，万一过个半年一年市场变好了呢？那些大浪淘沙活到现在的开发商本来也是靠着运气活下来的，总归是希望自己的运气还没用完。
三、1%—2%的利润低吗？
如果还想做房地产开发，那就还要拿地，除非就想好了退出行业？但退出房地产开发行业以后做什么呢？房地产开发行业只有1%—2%的利润，其他行业的利润就高吗？
其次，房地产开发行业说的利润率1%—2%，说的是净利润。什么叫净利润？就是去掉了所有的成本，包括财务成本。这里有一个关键点，就是房地产开发行业利润再低，至少所有的资金都是借来的，靠自有资金的话，他们怎么可能做到百亿、千亿规模？这些钱来自银行、股市，甚至民间资本。就是说，你做生意的钱都是借来的，在还掉所有利息以后还是有利润的。如果现在改做其他行业，融资也这么容易吗？
而且，这么多年你见过破产的房地产开发公司，有见过破产的房地产开发商老板吗？就算公司破产，那些老板依旧过得依旧滋润，别墅跑车依旧不少。因为亏的是钱又不是老板的钱。
插一个故事：当年欧洲人从美洲把货物运到欧洲，再到非洲把奴隶运到美洲，这样的航线运作，资本投入的年回报率只有6%。除非再有大的技术革命，不然合法生意就不要指望正常的行业能有多高的利润。
四、看不见的利润
正常的房地产开发公司，就是通过建房子和卖房子来赚钱，但房地产开发公司的老板未必只有这一条财路。比如一个楼盘是A老板开发的，当然A不是唯一的老板，还有其他的大投资人和小投资人，理论上持有这个公司股票的股民也算小投资人。
整个楼盘开发结束，最终结算这个楼盘没赚到钱，持平了。最终A老板只要把本金还给各大投资人就可以了，但A老板可以通过上下游的公司来赚钱。比如A老板可以参股一个设计公司，赚这个楼盘设计的钱；参股一个建筑公司，赚这个楼盘施工的钱；再参股一个物业公司，赚开发商补贴给物业公司的钱……
这种通过坑投资人，来让自己获利的模式最早来自互联网行业，你看多少吹破牛的项目破产后投资人被坑，创始人却轻松实现财务自由。从道义上讲，你的投资人就是你的恩人，这种通过坑害恩人来赚钱的方式连黑社会都不敢干，现在却慢慢变成一些老板的主要盈利模式。
所以，放心吧，房地产行业离结束还早着呢。
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